La ITE ha salido con deficiencias. ¿Y ahora qué?
La inspección técnica no arregla nada por sí sola: describe el estado del edificio y pone plazo a lo que hay que subsanar. A partir de ahí empieza lo que sí es nuestro trabajo, que es convertir ese informe en una obra ordenada y presupuestada.
Por qué una ITE cambia la conversación en la junta
Todo el sector de la rehabilitación vende con el mismo argumento: el ahorro energético. Es un buen argumento, pero tiene un problema de fondo cuando llega a una junta de vecinos: es voluntario. Siempre se puede votar que no, o que el año que viene. Y en una comunidad con propietarios jubilados, pisos alquilados y presupuestos ajustados, «el año que viene» gana muchas votaciones.
Una ITE con deficiencias funciona de otra manera. No propone: constata. Y a partir de ahí hay un plazo que corre y una responsabilidad de la propiedad sobre el estado de conservación del inmueble. La pregunta deja de ser si se hace la obra y pasa a ser cuándo y cómo.
Ese cambio es lo que hace que merezca la pena mirar la ITE y las ayudas juntas. Si la obra hay que hacerla igualmente, el único margen de decisión que queda es el momento — y ahí sí influye que haya una convocatoria abierta.
Las deficiencias que más nos encontramos
La inspección mira el edificio completo, pero en el parque de vivienda colectiva de Barcelona las deficiencias de la envolvente son las que con más frecuencia acaban generando obra. Estas son las habituales:
- Desprendimientos y riesgo de caídaRevestimiento que ha perdido adherencia en fachada, cornisas o frentes de balcón. Es la deficiencia que antes obliga a actuar, porque debajo hay acera.
- Grietas y fisurasNo todas significan lo mismo. Una fisura de retracción del revoco es un problema de acabado; una grieta que sigue una línea de forjado está contando otra cosa.
- Humedades y filtracionesEn fachada, en patios interiores o desde la cubierta. Suelen manifestarse dentro de las viviendas lejos del punto por donde entra el agua.
- Cantos de forjado y armadura vistaEn balcones de mediados del siglo pasado el recubrimiento es escaso; cuando la armadura se oxida, empuja el hormigón y lo desconcha desde dentro.
- Petos, remates y evacuación de aguaCoronaciones que recogen agua en lugar de expulsarla y sumideros que han perdido pendiente. Son el origen silencioso de buena parte de las filtraciones.
El momento en que aislar sale a cuenta
Subsanar deficiencias de fachada implica montar andamio, proteger el entorno, sanear el soporte y rehacer el revestimiento. Todo eso es exactamente la preparación que necesita un sistema de aislamiento por el exterior.
Dicho de otro modo: si el edificio va a estar en obras de todos modos, incorporar el aislamiento en ese momento aprovecha medios que ya están pagados. Hacerlo cinco años después significa volver a montarlo todo.
No siempre procede. En fachadas con ornamentación o con protección patrimonial el sistema no se puede aplicar en la cara principal, y en esos casos preferimos decirlo antes que después. Suele haber recorrido en patios interiores y medianeras, que en Barcelona son mucha más superficie de la que parece.
La escala energética, para situarse
- AMejor calificación: consumo y emisiones más bajos.
- BEnvolvente y sistemas con buen comportamiento térmico.
- CComportamiento correcto, con margen de mejora.
- DZona intermedia de la escala.
- EPérdidas apreciables por la envolvente.
- FAislamiento insuficiente o inexistente.
- GPeor calificación: consumo y emisiones más altos.
▲ Subir en esta escala es el objetivo de una rehabilitación energética
Esta es la escala del certificado de eficiencia energética, el documento que ya habrás visto si tu edificio ha tramitado uno. Va de la A a la G y mide el consumo de energía y las emisiones del inmueble.
Cómo encaja la subvención en todo esto
En Cataluña las ayudas a la rehabilitación de edificios se tramitan a través de distintas administraciones —la Agència de l'Habitatge de Catalunya, el Consorci de l'Habitatge de Barcelona en la ciudad, y l'ICAEN en lo relativo a energía—, y cada convocatoria tiene sus propios requisitos, cuantías y plazos.
Hay tres cosas que conviene tener claras antes de contar con una ayuda, y son las mismas en casi todas las convocatorias:
- Los importes y los porcentajes cambian en cada convocatoria. Lo que se aprobó hace dos años no sirve para calcular lo de ahora.
- Suele exigirse documentación técnica previa y que el edificio tenga su situación en regla, incluida la inspección técnica.
- Los fondos son limitados y por orden. Una comunidad que decide en junio y solicita en diciembre no está en la misma posición que otra que lo tuvo listo antes.
No publicamos cuantías concretas en esta página a propósito: cualquier cifra que escribiéramos hoy estaría desactualizada en la próxima convocatoria, y en este sector hay bastantes páginas indexadas con datos de hace años que siguen circulando como si fueran válidos. Lo que hacemos es revisar la convocatoria vigente con la comunidad en el momento en que se plantea la obra.
Preguntas frecuentes sobre la ITE
¿Qué es exactamente la ITE?
Es la inspección técnica del edificio: una revisión visual que realiza un técnico competente sobre los elementos comunes —estructura, fachadas, cubierta, instalaciones comunes— y que se plasma en un informe. Ese informe describe el estado del inmueble y clasifica las deficiencias que encuentra. No es una obra ni un proyecto: es un diagnóstico.
¿Quién la encarga y quién la paga?
La encarga la propiedad, que en un edificio de viviendas es la comunidad de propietarios, normalmente a través del administrador de fincas. El coste se reparte como cualquier gasto común. La inspección la realiza un técnico competente, no la empresa que después ejecute la obra.
¿Qué significa que la ITE salga con deficiencias?
Que el técnico ha detectado elementos que no están en condiciones adecuadas de conservación. Según su gravedad, el informe indica qué hay que subsanar y en qué plazo. Cuanto más grave sea la clasificación, más corto es el plazo y más inmediatas las medidas de seguridad que puedan hacer falta mientras tanto.
¿Puede aplazarse la reparación hasta la siguiente junta ordinaria?
Depende de la gravedad, pero conviene no darlo por hecho. Cuando hay riesgo para las personas —desprendimientos en fachada, elementos inestables en balcones o cornisas— lo que corresponde es adoptar medidas de seguridad de forma inmediata, y eso no espera a una convocatoria. Lo prudente es que el administrador consulte los plazos concretos que fija el informe en cuanto lo recibe.
¿Qué relación tiene la ITE con las ayudas de rehabilitación?
Los programas de rehabilitación de edificios suelen exigir que el inmueble tenga la inspección técnica en regla y utilizan el informe para justificar las actuaciones. Dicho de otro modo: el documento que obliga a arreglar es también el que abre la puerta a que parte del coste esté cubierto. Por eso conviene mirar las dos cosas a la vez y no en momentos distintos.
¿La ITE es lo mismo que el certificado de eficiencia energética?
No. La ITE evalúa el estado de conservación del edificio; el certificado energético califica su consumo de energía y sus emisiones con una letra de la A a la G. Son documentos distintos, con finalidad distinta y emitidos por separado, aunque en una rehabilitación acaben encontrándose: la obra que subsana deficiencias de fachada es, muchas veces, la misma que permite mejorar la calificación energética.
¿Vosotros hacéis la inspección?
No. Nosotros ejecutamos las obras de rehabilitación. La inspección la firma un técnico competente e independiente, y es mejor que así sea: quien diagnostica y quien repara no deberían ser la misma parte. Lo que sí hacemos es leer el informe con la comunidad y traducir lo que dice a un plan de obra y a un presupuesto.
El informe habla de la fachada. ¿Por dónde se empieza?
Por ver el edificio. El informe describe síntomas, y en fachada el mismo síntoma puede tener orígenes muy distintos: una grieta puede ser retracción del revestimiento o venir del soporte, y una humedad puede entrar por un peto tres plantas más arriba. Visitamos el inmueble, comprobamos qué está causando el daño y ordenamos la intervención por prioridad técnica, no por la lista del informe.
¿Tenéis el informe y no sabéis por dónde empezar?
Enviadnos el informe o llamadnos. Visitamos el edificio, comprobamos sobre el terreno lo que describe, y os planteamos la intervención ordenada por prioridad y presupuestada por escrito.